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飘窗露台等“赠送面积”或成历史

2019-10-05
市城乡规划局:东莞已出台细则并正在试行

新规颁布后,有开发商向记者表示,目前东莞的细则还没有出台,开发商在报建时有点不知所措。对此,东莞市城乡规划局相关负责人向记者发来书面回复称,国家出台新版《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2013)后,该局结合东莞实际情况细化了建设项目规划指标计算细则,目前已出台《东莞市建设项目规划指标计算细则》。《细则》目前正在试行过程中,接下来将根据试行过程中遇到的实际问题逐步进行完善。

分析

偷面积等手段将不复存在

送飘窗、送露台、送地下室等以往开发商在房源销售环节管用的推销手段,随着新版《规范》于7月1日正式实施,或许将成为历史。

据了解,新版《规范》修订的面积计算规定有26条,其中,开发商以往经常赠送的、在旧版《规范》中不计算面积的飘窗,在新版《规范》中有了明确要求:窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.1米及以上的凸(飘)窗,应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。关于地下室面积,新版《规范》中要求,地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算,结构层高在2.2米及以上的,应计算全面积;结构层高在2.2米以下的,应计算1/2面积等。

送飘窗地下室将受限制

据了解,新版《规范》的实施,不仅将直接影响容积率的计算和工程造价的计算,更将大大影响开发商以往对户型设计的思路和工程造价预算,所谓偷面积的方式将很难行得通了。

新规的颁布,开发商常用的送飘窗、送露台、送地下室等推销手段将成为历史,而最受置业者青睐的偷面积等手段将不复存在。世纪城营销总监冯伟杰向记者表示,比如想在层高上做文章将越来越难,因为按照新规,如果继续采取飘窗、露台、地下室的赠送,其层高须控制在2.2米左右,但这样的层高实际上不太好用。比如地下室,即便层高低于2.2米也还是要算一半面积,而这样的层高显然过于压抑,对客户几乎没有吸引力。而顶楼的阁楼净高必须低于1.2米才不算面积,这样的层高也显然背离了客户对阁楼的期望值。

瑞峰置业市场研究部经理李玲玲也表示,新规实施后,开发商常用的送飘窗、送露台、送地下室等推销方式将受到一定的限制。

户型设计难度有所加大

新规对开发商的户型设计难度将有所加大。冯伟杰表示,主要体现在以下几方面:一方面,新规将直接影响小区容积率、工程造价的计算和户型设计思路。开发商要思考在面积受限的情况下,如何做出格局更合理、空间利用率更高的房子。以往赠送面积的设计多出现在小户型,新规的实施将使得未来小户型的开发设计难度有所增加;另一方面,尽管新规将削弱开发商在营销推广上的赠送噱头,但新规对遏制偷面积的行为,实际上也是对整个行业的规范,保证每个开发商都能站在同一起点上进行竞争。

建议

留意报建时间 避免多计面积

冯伟杰告诉记者,新规对于购房者而言有利有弊。一方面,新规实施后,同样的建筑面积,实用面积可能减少了,从而降低房屋的使用率。另一方面,在同样的使用面积下,房子在交易中交的税费要比偷面积时多一些。同时,房子在使用过程中的物业管理费也会相应增加,因为房子的交易税费以及物业管理费都是依据住宅面积来计算的。不过,新规颁布后,购房者如果遭遇阳台等赠送面积缩水以及其他问题时,在一定程度上则有了维权依据。

购房者要把握当前市场的最后机遇,抓紧出手购买市场上的高赠送户型,因为以后上市的大面积赠送产品将越来越少。李玲玲表示,同时,新规实施后,消费者在购房中还应注意购房合同中的面积计算是否与开发商宣传的一致。

除此之外,冯伟杰也提醒广大购房者,在购房时应特别留意社区规划报建的时间,目前已审批及在售的项目不受新规影响,仍正常销售,短期内对市场的影响较为有限,不要误把目前赠送的面积计入建筑面积。另外,在购买带赠送面积比较大的房屋时,最好与开发商签订赠送面积协议,避免出现纠纷
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